Авторский надзор. Вопросы и ответы

Авторский надзор может вестись как за строительством, за начальной эксплуатацией объекта, так и за разработкой проектной документации.

Особенно важен авторский надзор на объектах исторического наследия, уникальных объектах, при комплексном девелопменте, или если у заказчика еще не было опыта реализации подобных объектов (например, если компания с жилыми объектами эконом-класса в портфолио принимает решение строить офисный центр класса А).

Есть 5 вариантов проведения авторского надзора:

  1. когда его проводит организация генподрядчик;
  2. когда его проводит компания-проектировщик объекта;
  3. сторонний проектировщик;
  4. технический заказчик;
  5. и … отсутствие авторского надзора

В первом случае возможно ухудшение качества строительства за счет изменения, упрощения проектных решений.  

Проблемы возникают еще в тех случаях, когда на стройку привлекаются подрядчики без жестких внутренних нормативов контроля: строители могут вообще не посмотреть в проект, а просто сделать по-своему, «потому что уже так делали». Либо в процессе проектирования стадии «Рабочая документация» генподрядчик может заложить более экономичные решения по сравнению с согласованными ранее с заказчиком. В итоге заказчик оплачивает продукт высокого класса, а на выходе получает продукт среднего класса, или низкого.

Если заказчик идет именно по этому пути, ему нужен дополнительный уровень контроля – это либо привлечение дополнительной компании для авторского надзора, либо организовать собственную службу авторского надзора.

Во втором случае более эффективным будет тот вариант, когда проектировщик ведет проект со стадии концепции и до ввода в эксплуатацию, осуществляя авторский надзор на всех этапах проектирования и строительства.

Третий случай – сторонняя группа авторского надзора хороша для второго уровня контроля, если авторский надзор осуществляется генподрядчиком. Но в целом это более затратный вариант: инженерам придется вникать в проект полностью для того, чтобы понять и принять те решения, которые в него были заложены. Это достаточно трудоемкий процесс, который будет оплачиваться из кармана заказчика.

Техзаказчик также может осуществлять АН, если в его распоряжении есть соответствующие ресурсы.

Отсутствие авторского надзора допустимо, если речь идет о типовых объектах, на которых заказчик специализируется не первый год.

1. В каких случаях, по вашей практике, авторский надзор (далее - АН) обязателен, и кто является инициатором его проведения?

Инициатором авторского надзора выступает Заказчик или Проектировщик рабочей документации.

Проведение авторского надзора обязательно, если это прямо указано в законодательстве, например, объекты культурного наследия, объекты опасного производства и пр. И крайне желательно, если Заказчик ожидает получить качественное здание, соответствующее решениям проектной и рабочей документации, избежать «оптимизации» решений генподрядчиком на стройке в пользу менее качественных и более бюджетных решений.

Проектировщик, с одной стороны, также очень заинтересован в том, чтобы его решения были реализованы, и, с другой стороны, чтобы не были реализованы решения, которые идут с нарушениями.

Подрядчику тоже важен авторский надзор, он таким образом может обезопасить себя и снять с себя ответственность. Группа авторского надзора выступает экспертом, который по итогам берет на себя всю ответственность за реализованный проект.

В случае, если выявлены нарушения, проектировщик может пойти на компромисс, и согласовать нарушения, если они не влияют существенным образом на безопасность здания.

2. По каким разделам проекта считаете необходим авторский надзор?
Решения, которые отвечают за пожарную безопасность здания в первую очередь: Архитектурные решения в аспекте пожарных норм, Конструктивные решения, Противопожарные системы.

Решения, которые отвечают за комфорт Заказчика.

Все разделы важны. В нашем опыте не было такой практики, когда авторский надзор заключается только на некоторые разделы.

3. Какая структура взаимодействия   является оптимальной для сторон?
Регулярные визиты проектировщика согласовываются с заказчиком, возможны дополнительные выезды по необходимости. Ведётся журнал авторского надзора, проводятся еженедельные совещания с заказчиком и другими участниками проекта. При реализации уникальных или особенно крупных проектов на стройке может быть развернут выездной офис для ежедневной и оперативной реализации функции авторского надзора. Если строительство ведется в удаленном регионе, широко известна практика, когда группа авторского надзора выезжает на продолжительное время вахтовым образом.

Доп. вопросы к Вопросу 3: Какова схема/график, специфика посещения специалистами объекта;

  • состав и размер группы специалистов;
  • регулирование их доступа на объект;
  • перечень работ, выполняемый  в ходе авторского надзора, управление Записями(журнал АН, протоколы совещаний, пр.).

С точки зрения конструктива – главный конструктор, ведущий конструктор. По инженерным системам: ГИП, специалист по механическим системам, специалист по электрическим системам. Архитектурные решения – ГАП, ведущий архитектор.

Журнал авторского надзора – ведет проектировщик, его смотрит и подрядчик и технадзор заказчика.

По интенсивности и частоте совещаний имеет смысл подстраиваться под строительный график. На каком-то этапе будет больше выездов по конструктивным решениям, на каком-то этапе – по инженерным системам. Нужно ориентироваться на график строительства и оптимизировать график авторского надзора в соответствии с ним.

В части скрытых работ, испытаний, например в части инженерных систем, например гидравлические испытания – обязательно присутствие группы авторского надзора, чтобы проходить освидетельствование и затем подписывать эти акты. Иначе, если инженеры не видят этих испытаний, им придется брать ответственность за то, чего они не могли наблюдать или проверить.

4. Как часто приходится специалистам согласовывать применение более дешевых материалов / инженерного оборудования, упрощение технологических решений, конструкций?

Постоянно. Этот вопрос инициируется, как правило, подрядчиком и согласовывается заказчиком для экономии бюджета проекта. С этим вопросом нужно быть предельно осторожным и внимательным, так как это может повлиять на качество объекта строительства. Это очень ответственная вещь. Нужно проверять альтернативные замены и сразу говорить заказчику об ухудшении некоторых показателей. Есть случай, который произошел еще в советское время, когда в роддоме была согласована гидроизоляция с заменой материала. Кровля была плоская с парапетом, гидроизоляция замены под действием температуры расплавилась, материал заполнил дренажные приямки, и вода не могла выйти, скопилось большое количество воды, которая пролилась прямо в родильное отделение. К счастью, никто не пострадал, но последовало уголовное наказание для архитектора, который во время авторского надзора согласовал замену, не вникнув в суть дела. Это результат невнимательной уступки подрядчику, который сказал, что «нет на складе именно того материала, который указан в проекте, но есть почти такой-же». У ГИПов и ГАПов есть уголовная ответственность, об этом не должны забывать.

5. Были ли в практике остановки строительства по требованию группы авторского надзора? Крупные переделки по устранению брака?

Да, были случаи и в нашей практике. Например, когда подрядчик использует при строительстве торгового центра класс бетона, который не соответствует проектному. Это такое расхождение с проектом, которое достаточно сложно выявить, но которое может повлечь фатальные последствия. К сожалению, такие случаи происходят по причине желания сэкономить там, где это чревато. При этом не так просто определить класс бетона на стройке, для этого необходимо проводить испытания.

6.Как рассчитывается объем и стоимость услуг компании, проводящей авторский надзор?

По согласованию с Заказчиком, выделяется группа авторского надзора, готовится график в зависимости от графика производства работ на стройплощадке, определяется перечень основных видов скрытых работ, в освидетельствовании которых принимает участие проектировщик. На основании количества выездов, количества специалистов в команде и их графика готовится коммерческое предложение.